案情简介：

      2002年8月，天降暴雨，某小区的部分住宅出现了严重的渗水现象，地板、屋顶、墙体等均受到不同程度的损坏。其中，两名业主的经济损失分别高达5.6万余元和4.4万余元。两业主以房屋质量有缺陷、物业公司疏于管理而造成损害发生为由，将开发商和物业公司告上法庭。后经有关部门鉴定，认为房屋渗水主要是因屋檐水落管口被垃圾塞排水不畅所致，其次是因为屋面存在机平瓦少量破损，檐沟柔性防水层局部起鼓等缺陷。
法院判决：

      法院经审理认为：房屋建筑共用部分的维护、养护的管理以及疏通下水道是物业公司应尽的责任，而排水设施未达到设计要求是开发商的责任。最终判决由物业公司和开发商分摊该两名业主的损失。
律师评折：

      开发商作为房屋的设计、建设者，对房屋的质量问题应承担责任；而物业公司作为物业的管理者，其进驻小区进行管理时，而对的是已建设完毕的物业，其主要职责是对小区物业进行维护，确保其功能正常运转。
      根据建设部1998年下发的《商品住宅实行住宅质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》，房地产开发企业在向用户交付销售的新建商品住宅时，必须提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。在《住宅质量保证书》中，开发商应明确住房部位、部件的保修期限，若委托物业公司进行维修，应明示委托单位。《而住宅使用说明书》则应当对住宅的结构、性能和各部位（部件）的类型、性能、标准等作出说明，并提出使用注意事项。可见，开发商对确保房屋质量承担着重要责任。本案例中，受损业主房至面机平瓦少量破损，檐沟柔性防水层局部起鼓，说明排水设施未达到设计要求，与房屋漏雨有一定的因果关系，开发商应对此承担责任。
      而物业公司由于承担物业的维护、管理责任，如对管道、水泵等共用设施设备的维护及个别业主委托的专项事务没有尽到责任，也可能对业主的财产造成损害。本案例中，业主房屋渗水主要就是因屋檐水落管口被垃圾堵塞排水不畅所致，物业公司有尽到疏通下水管道的职责，管理上存在过错，应向业主承担赔偿责任。
      然而，并非所有的房屋问题都是由开发商或物业公司工作不善造成的，也存在由于业主装修房屋或对房屋设施使用不当而给自身及邻居财产造成损害的可能。比如业主在装修房屋过程中不遵守与物业公司或开发商签订的《装修协议》、《物业服务协议》中的相关内容，或者没有按开发商提供的《住宅使用说明书》正确使用房屋，就可能因自己的过错给自己及相邻产权人的财产造成损失，并引起不必要的纠纷。

                                                         中名律师事务所律师  黄伟旗